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干货 | 田园综合体拿地实操手册

近年来,田园综合体迅速崛起,成为休闲农业和乡村旅游的新方向,对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用。
而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能,必须建设配套的商业和服务设施,势必要涉及土地问题。我国目前实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策,该如何找到用地的平衡点?

田园综合体常见的拿地误区

1.无址可选也要选
有时候,土地并不像普通商品,有充分的选择空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,别无选择。例如,某地土地资源条件并不完备,但作为开发者,又急切的想去做,以至于无址可选的时候也要去选。可想而知这种选址方式最终效果很可能不理想。

2.先拿地再规划
许多开发者拿地心切,在没有做好充分的规划前,就匆匆决定,先拿地再说,到手之后再去为它量身定做合适的“衣服”。至于实际效果如何就很难保障,做好了是一块肥肉,做不好只会成为烫手的山芋。

3.凭感觉靠经验
做田园综合体项目如果仅仅凭借以往经验,跟着感觉走,恐怕将成为后来人的反面教材。要有一双犀利的慧眼,对所选之地的价值有准确的认识,了解土地如何开发与利用,还要对未来的发展有远见,尤其是对目标客户及将来市场情况的判断。


田园综合体要注意的用地限制

1. 不得占用基本农田
基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”,其重要程度不言而喻。在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有基本农田。

2. 不得超越土地利用规划
各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。
因此,田园综合体开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足园区对建设用地的要求。

3. 严禁随意扩大设施农用地范围
以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。
按照建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。
 

哪些地可作为田园综合体用地?

1.农民自有住宅、闲置宅基地
在园区中常常存在一些村落,开发者的惯性思维是将破旧的房子拆掉重建,而不是根据现有的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的原始风味,也在无形中增加了进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。
农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

2.农村集体建设用地
是指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。
主要包括:乡(镇)村公益事业用地;公共设施用地;农村居民住宅用地。

3.四荒地
主要包括:依法归我国农民集体使用的“四荒地”;农民集体经济组织所有的“四荒地”。
具体指:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限:“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
国家政策:2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业,对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业,其建设用地指标给予倾斜。

4.城乡建设用地增减挂钩
指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。
转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。如:
数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。
质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量
异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。

5.其他方式
《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
关闭矿区的地面遗留的原有建设用地,可直接转为旅游设施建设用地;矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时,按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地,其余为工矿遗址景观用地;
生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地,可因地制宜转为旅游设施建设用地。
在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时,允许有3-5%用地转为旅游设施用地。


田园综合体用地有哪些新方式?

1.采用土地银行的方式
在完成农村土地确权工作的地区,可采用“土地银行”的方式,实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

2.建立以土地股份为基础的合作社
有条件的农村集体可以建立合作社,农户以承包的土地入股,进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式,管理制度严格,管理方法科学,对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力,保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

3.使用农村闲置宅基地及废弃园地
城镇化的快速发展,令大量农民进城买房,农村房屋闲置,田地疏于管理。在新农村集中居住后,闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。
对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦,并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标,有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

4.土地置换、租赁、入股联营等
对经济效益不理想的集体用地,可采取土地置换、租赁、入股联营等方式,统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中,需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值,集约化发展,便于个人或企业经营管理。

 

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